Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы покупки и стоимость
В наши дни все больше россиян выбирают покупку недвижимости в Германии в качестве формы инвестирования своих сбережений. Популярность этому виду инвестиций придают высокая доходность активов, экономическая стабильность и юридическая защищенность. Отметим, что на немецком рынке недвижимости пока что нет ограничений для иностранных покупателей, что делает эту форму инвестирования еще более привлекательной.
Можно найти различные типы недвижимости на рынке Германии, включая квартиры, дома, замки и виллы, а также коммерческую недвижимость. Коммерческая недвижимость может включать доходные дома, отели, кафе и рестораны, офисные помещения, спорткомплексы, поля для гольфа, автосалоны, автомойки и сервисные центры, а также другие виды бизнес-площадей.
Покупка недвижимости в Германии имеет ряд преимуществ: доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок. Инвестирование в недвижимость может принести надежность, стабильность, регулярный доход, а также прозрачность сделок и предсказуемость развития рынка. К тому же, после выхода Великобритании из Евросоюза лондонская недвижимость почти перестала быть привлекательной, и потоки инвестиций стали перераспределяться.
Согласно рейтингу, в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы входят Берлин, Франкфурт и Мюнхен. Берлинская недвижимость в 2018 году дорожала быстрее всего в мире: за год цены выросли на 20,5%. Гамбург, Мюнхен и Франкфурт также показали значительный рост цен.
Квартиры в Германии становятся все дороже из-за постоянного притока мигрантов, которые активно скупают жилье в сегменте «новостроя». Привлекательность германских городов для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы, что делает их еще более привлекательными для инвестиций. В целом, спрос на жилье в Германии превышает количество предложений, и это может оставаться так еще многие годы, поскольку строительство новых домов — дело небыстрое.
Недвижимость в Германии также привлекательна для заработка в виде дохода от аренды, который может достигать до 12% годовых. Коммерческая недвижимость также имеет свои преимущества, особенно доходные дома, офисы и общежития для студентов. Большинство жителей Германии предпочитает снимать жилье, а не покупать его, что делает доходные дома еще более привлекательными для инвесторов.
Ипотечные кредиты со ставкой 3-4% выдаются немецкими банками на покупку доходных домов. В целом, инвестирование в недвижимость в Германии может быть привлекательным и надежным способом заработка.
В Германии отличные перспективы для инвесторов, желающих приобрести недвижимость для сдачи в аренду, особенно если выбрать города, такие как Берлин или Мюнхен, где возможный доход составляет около 4% в год. В то же время, небольшие города могут предоставлять более выгодные возможности. К примеру, в Вуппертале стоимость квадратного метра составляет 1400 евро, а ожидаемая доходность - 8%. И в Гельзенкирхене, где цена за квадратный метр - 600 евро, ожидаемая доходность составляет 9,76%. Также очень популярны у инвесторов дешевые квартиры и дома для личного пользования и сдачи в аренду, а также коммерческие объекты, которые могут быть основой для бизнес-иммиграции. Однако, и коммерческие объекты, и квартиры в новых зданиях раскупаются очень быстро и покупатели должны действовать быстро.
Для тех, кто рассматривает долгосрочное вложение капитала, выгодным вариантом может стать покупка доходного дома, где ежегодный доход от аренды может достигать 15% годовых! Например, можно рассмотреть покупку объекта на восемь квартир в Дортмунде за 620 000 евро. В среднем одну квартиру можно сдавать за 6500 евро в год, а за все восемь - 52 000 евро. Это дает ожидаемую доходность около 8% в год. Кроме того, разумная стратегия продажи квартир может привести к значительной прибыли в будущем.
Помимо этого, приобретение недвижимости в Германии имеет ряд преимуществ. Нет никаких ограничений на покупку для нерезидентов страны, собственностью может владеть как физическое, так и юридическое лицо с правом сдачи в аренду, перепродажи или дарения. Более того, собственники имеют возможность получить мультивизу или даже вид на жительство, что зависит от объема инвестиций. И один из самых привлекательных моментов: после десяти лет владения коммерческой недвижимостью, при ее продаже, собственники освобождаются от налога на прибыль.
И, наконец, если вы ищете дом или квартиру со значительной скидкой до 50% от рыночной стоимости – риелторское агентство может помочь приобрести недвижимость на аукционе.
Покупка недвижимости в Германии имеет свои особенности. Этот процесс полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Вся финансовая сторона сделки проходит через банковский счет нотариуса и все договоренности регистрируются в государственном реестре.
Когда вы находите необходимый объект и приходите к соглашению по его стоимости, нотариус готовит проект договора продажи-покупки, который затем передается обеим сторонам для изучения и возможных корректировок.
Далее, при подписании договора, нотариус обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. Он проводит проверку на отсутствие задолженностей по объекту.
Когда проверка прошла, нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги. После подписания договора, деньги с покупателя перечисляются на этот счет через 20-30 дней.
После регистрации прав на нового владельца, продавец получает деньги. Для оформления купленного объекта нотариус отправляет документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии under the name Grundbuchamt, а затем покупатель получает выписку из книги регистрации собственности.
В целом, процесс покупки и регистрации занимает около двух месяцев.
Недвижимость в ФРГ: какие налоги нужно учесть
Важно знать, что при покупке недвижимости в Германии покупатель обязан уплатить специальный налог на приобретение недвижимости, а также выплатить комиссию риелтору. Однако становление собственником происходит только после полной оплаты налога на приобретение недвижимости.
Помимо налога на приобретение, покупатель также должен будет уплатить нотариальные расходы, которые составляют около 1-1,5% от стоимости объекта, и комиссию риелтора, которая варьируется от 3,5 до 6% от стоимости объекта.
Если же вы решили выкупить недвижимость до ее публичного продажи по фиксированной цене (ниже, чем средняя рыночная), то это является одним из самых привлекательных вариантов приобретения недвижимости в Германии.
Примеры выкупа недвижимости можно посмотреть на сайте компании.
Рынок недвижимости в Германии разнообразен, но важно понимать, что цены на жилье значительно отличаются в зависимости от географического расположения, года постройки и района города.
Одно из главных правил – в восточной части страны цены ниже, чем в западной. Однако, если ваша цель – получить прибыль или приобрести дом на длительный срок, стоит отдать предпочтение западной части. Также стоит отметить, что для Берлина, который занимает лидирующую позицию по ценам на недвижимость в 2019 году, деление на «восток» и «запад» также актуально.
Например, квартиры в восточном Берлине стоят в среднем около 2000 евро за квадратный метр – на полтора раза дешевле, чем в Мюнхене. Когда дело касается частных домов, здесь свои правила – стоимость дома площадью 180 кв. м будет зависеть от местоположения, так в южных регионах Германии её стоимость составит порядка 390 тысяч евро, тогда как на западе и севере вы сможете уложиться в 200 тысяч евро. Восточная часть страны порадует вариантами по цене 150 000 евро.
Если вам интересны доходные дома, то в Земле Северный Рейн-Вестфалия то их стоимость может варьироваться от 90 000 до 400 000 евро. К примеру, доходный дом площадью 375 квадратных метров в Эссене с годовой доходностью 30 000 евро стоит порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год стоит около 91 100 евро.
Когда речь идет об отелях, цена может достигать нескольких миллионов евро, особенно если объект расположен в исторической части крупных городов.
Если же рассматривать коммерческую недвижимость, то ее стоимость зависит в основном от масштабов города. В Кельне, например, 473 квадратных метра коммерческой недвижимости стоят больше полутора миллионов, тогда как 456 квадратных метров в Райнберге обойдутся примерно в пять раз дешевле.
В поиске недорогой недвижимости в Германии? Лучше обратиться в риелторское агентство. Комментируя этот вопрос, представитель компании DEM GROUP GmbH подчеркнул, что обращение в агентство – это гарантия правильной сделки в соответствии с законодательством Германии. Кроме того, риелтор сможет опередить необходимость присутствия вашего личного присутствия при заключении договора. Если вы не хотите тратить время на управление своей недвижимостью, то многие агентства могут предоставить такую услугу.
Одним из лучших вариантов приобрести недвижимость в Германии с минимальными затратами является обращение именно в риелторское агентство, специализирующееся на Германии. Например, DEM GROUP GmbH – международное агентство, которое работает в Германии, России и Казахстане, что делает процесс покупки собственности наиболее простым. Компания предлагает свои услуги по работе со всеми типами недвижимости в Германии, от дешевой аукционной недвижимости до коммерческих и доходных объектов, включая эксклюзивные предложения от собственников.
Важно отметить, что на сайте www.demgroup.ru можно самостоятельно ознакомиться с актуальными ценами на недвижимость в различных регионах, городах и типах недвижимости.
Фото: freepik.com